לבטח שמעתם לא אחת את המושג 'תמהיל משכנתא' ותהיתם מה הוא כולל בתוכו. ובכן, זהו בדיוק הזמן ללמוד על המושג, ולהבין עד כמה הוא חשוב לתהליכים שאתם עוברים במסלולי המשכנתא שלכם.
תמהיל משכנתא הוא בעצם חלוקה של סכום המשכנתא שלכם לכמה סוגים של ריביות שונות. חלק מהסכומים נלקחים בתור משכנתא בריבית קבועה, חלק בריבית משתנה וחלק בריבית פריים.
תמהיל המשכנתא הקלאסי הוא תמהיל מאד כללי שעונה גם על ההגבלות של בנק ישראל. כל תמהיל שתקבלו כדאי לקרוא לעומק. חשוב לזכור שכל תמהיל לא מחליף פניה ליועצי משכנתאות מקצועיים חיצוניים ואובייקטיביים. אלו, יכולים להתאים לכם תמהיל מדויק המותאם אישית למצב הנוכחי שלכם, על סמך נתונים, מצב המשק, והתקופה שבה אתם לוקחים את המשכנתא.
יש לזכור לחשב את הריבית של המשכנתא בסיוע של מחשבון משכנתא, סמוך לתקופה בה אתם לוקחים אותה. מחשבון זה יסייע לכם לראות כיצד המשכנתא שלכם תהיה מושפעת מגובה הריבית, תקופת ההחזר, סוג ההחזר ועד כמה סכום המשכנתא הכללי, וסכום ההחזרים משתנים בכל שינוי ושינוי.
חלק מהצעדים המשמעותיים שלכם ביצירת תמהיל, הם גם פנייה לייעוץ משכנתא מקצועי. יועץ מקצועי, חיצוני, שיהיה לצידכם וילווה אתכם יוכל להשיג לכם ריביות נמוכות מהרגיל, יש לו גישה לריבית משכנתא עדכנית ואף יוכל לבנות עבורכם מסלול ריבית אישי אשר מקטין את ההחזר החודשי ומותאם אישית למצב התעסוקתי שלכם, ולמצב המשק התקופתי. כמו כן, יוכל לבנות לכם תכנית עתידית ויסביר לכם על מחזור המשכנתא בהתאם לשינויים שיעלו בדרך.
תמהיל משכנתא כללי, מה הוא אומר?
תמהיל המשכנתא הכללי לרוב מכיל בתוכו עד ארבעה מסלולי ריבית. ריבית משתנה, ריבית צמודה, ריבית שאינה צמודה וריבית פריים. מסלולים אלו נבחרים על סמך הנתונים של המשק נכון לתקופה הנוכחית בה נלקחת המשכנתא, ושאר פרמטרים נוספים.
אחת השאלות שעלו הן מה בעצם שימושו של תמהיל המשכנתא הכללי, היות והוא לא מתקשר עם כל סוגי הריביות ואף לא לכל תקופות המשכנתא או לסכום המשכנתא והוצאות והכנסות, שלרוב משפיעים על בחירת מסלולי הריבית השונים.
ובכן, התמהיל הכללי בעצם מציג מולכם את המסלולים העיקריים של הריביות, החסרונות והיתרונות לכל מסלול ומסייע לכם ליצור תמהיל אישי משלכם לתהליך.
מהו תמהיל משכנתא אישי, ומה הוא כולל?
התמהיל האישי הוא מפורט ותוכלו לבנות אותו בסיוע של יועץ המשכנתאות המומחה ששכרתם. תמהיל זה, כולל גם אפילו שישה מסלולי משכנתא ואף יותר במידת הצורך. מסלולים אלו שונים כמובן בתנאי ההחזר, וזאת כדי שתוכלו להשיג את הריבית הכי נמוכה שניתן.
תמהיל מסוג התמהיל האישי כולל בתוכו את תנאי המשק ואת הריביות באופן מדויק וסמו לזמן שבו אתם לוקחים את המשכנתא שלכם, ותוך כך אף מתייחס להוצאות וההכנסות שלכם, להחזרים החודשיים שתוכלו לשלם ועוד שינויים אלו ואחרים המשפיעים על גובה הריבית ובחירת מסלול המשכנתא, כמו גם, את זמן המשכנתא להחזרת התשלומים. חשוב שתזכרו שההבדלים השונים בריביות במסלולי המשכנתא המגוונים אף יכולים לחסוך לכם מאות אלפי שקלים.
אלו השיקולים שעליכם לקחת בחשבון בבחירת תמהיל משכנתא כללי
חשוב שתדעו, בנק ישראל מקיים הגבלות בנוגע לאפשרויות המשלבות ריביות משכנתא, ואף קובע בעצמו עבור הלווים והמבקשים משכנתא:
- היתר של עד 66% מסכום המשכנתא בריביות משתנות בכל תדירות, ריביות כגון ריבית משתנה כל שנה בין אם צמודה או לא, וריבית פריים. הנחיה זו מופעלת גם החל מה28.2.21 עבור מחזור משכנתא. הריביות המשתנות אף מוגבלות היות וישנו חשש שהחזרים גבוהים יהיו לא צפויים ואף יפגעו במבקשי המשכנתא. ההחזר יגדל היות והריבית משתנה, והמדד עולה. אך ישנו יתרון, אין למעשה עמלת פרעון מוקדם וישנן נקודות יציאה למעוניינים בסילוק המשכנתא או במחזורה.
- חובת 33% מסכום המשכנתא בריבית קבועה, צמודה או לא צמודה. החיסרון – עמלת פרעון מוקדם גבוהה ביותר. היתרון – החזר חודשי קבוע ללא הפתעות. כך למשל עליה במדד עלולה לפגוע בכם במידה וההחזר החודשי אינו קבוע, כך שזהו עוד יתרון.
- כך בעצם שילוב הריביות הללו נעות מבעצם 100$ מסלולים משתנים של ריבית קבועה ועד לכ-34% מסלולים של ריבית קבועה. ואף כ-66% מסלולים של ריבית משתנה בתדירות זו או או אחרת.
כמו כן, חשוב שתקחו בחשבון את גובה הריביות של המשכנתא הנוכחית והעתידית על פי סוג הריבית. זה הרי לא קל לצפות מדד או אינפלציה לעשרות השנים הבאות שכלולות בתוך זמן המשכנתא שלכם. כך שאם אתם מעוניינים להסתמך על החזרים חודשיים בסכומים ידועים, בחרו מסלולים שאינם בעלי מדד צמוד. אם אתם לא חוששים מהחזרים גבוהים בעתיד ומעוניינים בהחזרים נמוכים יותר בהתחלה, ריבית צמודת מדד היא בשבילכם.
ריבית פריים כיום היא למעשה הריבית הכי נמוכה, והיא עלולה להשתנות כמה פעמים במהלך השנה. מומלץ לקחת לפחות כ-33% בפריים.
עוד כדאי לעשות, הוא לשמר את תחנות היציאה על מנת שלא לשלם קנסות ואף להקטין את העמלה לפרעון המוקדם. אם אתם כמעט בטוחים שתרצו למחזר את המשכנתא, זה הרגע לשלב מסלולי ריבית משתנה שיקל עליכם את ההליך בעתיד.
כמה מילים לסיכום עבורכם
תמהיל המשכנתא של שנת 2021 הבאה עלינו לטובה אכן הולך לעבור לא מעט שינויים, ובטח יהיה בשוני משנים קודמות. זוהי תקופה של שינויים רבים בריביות, במדיניות בנק ישראל, וכמובן שהמדד תמיד יכול להפתיע.
שימו דגש על ההחזר החודשי שלכם, על הסכום הכולל שאתם לוקחים, על התקופה שבה אתם לוקחים את המשכנתא וכמובן על תנאי המחזור ועוד מאורעות שיכולים לעלות בעתיד ולהשפיע על המשכנתא שלכם כמו הוצאות, הכנסות, ושינויים אלו ואחרים.
דאגו שילוו אתכם אנשי המקצוע הטובים ביותר, המומלצים והמומחים בתחום בעלי הנסיון והוותק שיסייעו לכם לקבל את התנאים הכי טובים והכי מותאמים לכם אישית. כך תצליחו להגיע למסלול שבו באמת תהנו מתוצאת תמהיל המשכנתא, וגם תכירו אנשים טובים בדרך.
