כל מה שרציתם לדעת על מחזור משכנתא ולא העזתם לשאול

העשור האחרון הביא עמו תפוצה מאד גבוהה וסקרנות לאחת הסיטואציות היותר בוערות בעולם המשכנתאות. מחזור משכנתא. מחזור המשכנתא נמצא כעת, בשנה הנוכחית (2021) במוקד הענייני מחדש, וזאת בשל ירידה בריבית המשכנתאות. במאמר הזה נעשה לכם סדר ונסביר מהו מחזור משכנתא, ומתי אתם צריכים לעשות את הצעד הזה.

מחזור משכנתא – מתי ולמה?

מחזור משכנתא הוא צעד שבו אתם לוקחים את המשכנתא שיש לכם כעת, וממחזרים אותה על מנת שתוכלו לקבל משכנתא חדשה, במקום הקיימת. למעשה, אתם מחליפים את המשכנתא הקיימת שלכם בתנאים חדשים שמתאימים נכון לתקופה הנוכחית שבה אתם נמצאים. או לצעד מסוים שעשיתם מבחינת רכישה.
מחזור משכנתא יכול לבוא לידי ביטוי בשתי סיטואציות. האחת, מסלול משכנתא נוכחי שנשאר אך שינוי של תקופת המשכנתא או הריבית שלה. והשניה שינוי טוטאלי של מסלול המשכנתא למסלול שונה עם תנאים שונים לחלוטין.
בעצם, ברגע שבו אתם לוקחים את המשכנתא הקיימת שלכם ומבצעים בה שינויים, זהו למעשה מחזור משכנתא. הפעולה הזאת חוסכת לכם כסף על הצמדות, ריביות ומביאה אתכם למצב שבו המסלול שבו תבחרו יהיה טוב יותר לכם, היות והחיים דינמיים וזה רק הגיוני שלא תהיו באותו המצב שבו ביצעתם את המסלול הראשוני.
למחזור משכנתא ישנם שני סוגים.
מחזור חיצוני המשנה גם את התנאים, וגם את הבנק בו המשכנתא קיימת.
מחזור פנימי שבו בעצם מסלול המשכנתא משתנה, אבל המשכנתא נשארת באותו הבנק.

את מחזור המשכנתא תוכלו לבצע רק אתם רואים צורך אמיתי בכך, בכל זאת מדובר בתהליך. חשוב שתבדקו את תנאי המשכנתא שלכם אחת לשנה, כדי שכאשר תחליטו לבצע את הצעד הזה כבר יהיו בידיכם הנתונים.
פרט לבדיקות השנתיות על תנאי המשכנתא שלכם, כדאי שגם תבצעו בדיקות נוספות מקיפות באופן שוטף:

שינויים בהחזר החודשי של המשכנתא – החיים הם דבר דינמי, זה רק הגיוני שאם לפני 6 שנים התחייבתם להחזיר 4500 ₪ ופתאום אתם מבינים שאתם יכולים להחזיר 5000 ₪ כדאי לבדוק מחזור משכנתא. תוכלו לעשות זאת דרך שינוי מסלול המשכנתא בלבד וקיצור זמן ההחזר על ידי הגדלת ההחזרים החודשיים. כמובן שגם ההיפך, אם התחייבתם לסכום מסוים וכעת אינכם יכולים לעמוד בו, דאגו לבצע החזר משכנתא, הקטנת ההחזר החודשי והארכת זמן ההחזר על מנת שתוכלו לעמוד בתנאים.
בדיקת הריביות במשק – זוהי בדיקה שבאופן כללי חשוב מאד לבצע אותה ולוודא האם ישנה ירידה בריבית במשק או בריבית המשכנתאות. בדקו את הריבית הקיימת אצלכם כיום, וודאו שאתם משלמים בדיוק את מה שצריך. הריביות משתנות בכל חודש, כך שמדובר במצב שבו תוכלו לחסוך לא מעט כסף אם תבדקו נכון ובתכיפות המתאימה את הנושא.
סכומי משכנתא גדולים בהחזר – קיבלתם סכום כסף גדול שתרצו 'לסלק' מהמשכנתא? זה בהחלט משנה את המשכנתא שלכם. בדקו אם אתם מעוניינים במחזור המשכנתא, או סילוק המשכנתא. יש הבדל בין השניים.

מחזור משכנתא – האם זה באמת משתלם לכם?

תהליך זה בעצם עבר בראשכם כי זה יכול לחסוך לכם כסף. בין אם מדובר בהגדלת החזר חודשי לקיצור תקופת המשכנתא, ובין אם מדובר בהקטנתו או סילוק חלק מהסכומים.
כדי להגיע לצעד הזה בפועל, תצטרכו לבדוק את הכדאיות של המשכנתא הנוכחית שלכם, את זה תוכלו לעשות על ידי הוצאה של דו"ח יתרות משכנתא מהבנק בו המשכנתא מתנהלת.
דוחות אלו כוללים בתוכם את שם מסלול המשכנתא, גובה הריבית המשולמת כעת, גובה ההחזר החודשי, תקופת המסלול, וכמה עמלות פרעון מוקדם יש לשלם במקרה של מחזור או סילוק המשכנתא.
ישנם בנקים שבהם תוכלו להוציא את הדוח דרך האתר באופן עצמוני, או שתתבקשו לבקש את המסמכים הללו דרך מוקד טלפוני של שירות הלקוחות. היה והמסמכים הרלוונטיים כבר אצלכם, זה בדיוק הרגע לוודא כדאיות מחזור המשכנתא.
תוכלו תמיד להתייעץ ביועץ משכנתאות. קחו בחשבון שיועץ המשכנתאות של הבנק, הוא נציג הבנק. מומלץ אם כן להיוועץ ביועץ משכנתאות חיצוני שידע לכוון אתכם היטב למסלול המתאים לכם. כמובן שגם תוכלו להתייעץ עם הבנק, אך קחו בחשבון שאם אתם ממחזרים משכנתא, זה אומר שאתם חוסכים בכסף. הבנק בעצם ירוויח פחות, כך שאם אתם מתייעצים עם הבנק, לא בטוח שתקבלו את המענה הכי מדויק למענכם.
בדיקה עצמאית של כדאיות תוכלו לעשות לאחר שתחשבו בעצם את ההחזר הסופי שלכם בהתאם לנתונים בדו"ח ובהתאם למצב הנוכחי שלכם כיום, לעומת מה שהיה כאשר לקחתם את המשכנתא.

תמהיל המשכנתא – כך תבנו אותו

תמהיל המשכנתא שתבנו כעת, אינו קשור כלל לתמהיל שבניתם לפני שנים כשלקחתם את המשכנתא. היות והוא אמור להתאים למשכורת הרלוונטית, להוצאות הנוכחיות ולחיים הנוכחיים שלכם.
תמהיל מומלץ שתבנו יחד עם יועץ המשכנתאות החיצוני ששכרתם, או אם כל יועץ שתבחרו, בין אם יועץ משכנתאות מהבנק. לתמהיל חשיבות מאד מהותית לקבלת מסלול משכנתא טוב המתאים לכם אישית והוא מושפע מריבית המשכנתא המתקבלת מהמסלולים השונים, וצפי מדד ושינויי ריבית בעתיד.
כעת משבניתם תמהיל, תוכלו לקבל הצעות משכנתא רלוונטיות וזה הרגע ללכת אל הבנקים השונים ולבקש הצעות לתמהיל. זכרו גם לשים לב לעמלות הפרעון המוקדם בכדאיות מחזור או סילוק משכנתא. מטרתכם היא לקבל את המסלול בו תשלמו פחות כסף בטווח הארוך או בהחזרים החודשיים.

עלויות ובירוקרטיה בביצוע מחזור משכנתא

אין ספק שכל נושא הבירוקרטיה הוא לא נושא שולי וכדאי לדעת אותו. הרי למחזור משכנתא יש הליך בירוקרטי ויש לו עלויות. כך שבין אם בדקתם לבד, או עם יועץ משכנתאות, כדאי שתדעו:

• יועץ משכנתאות – אם שכרתם יועץ, כללו את ההוצאות עליו בעלויות.
• פתיחת תיק ועמלת פתיחה – בכל בנק שתפתחו תיק משכנתא עליכם לשלם עמלת פתיחה, כ0.25%.
• עדכון ביטוח משכנתא – ביטוח ששילמתם לצורך המשכנתא הישנה תקפה רק לישנה. בסכומים חדשים תצטרכו לשנות ולעדכן את הביטוח. הזדמנות נהדרת לבדוק האם מה שאתם משלמים יקר מדי, או דווקא מתאים לכם.
• שמאות – שמאות תצטרכו לעשות רק אם אתם עוברים בנק. היות והבנק החדש לא באמת מכיר את הדירה שלכם ולא ערך שמאות בה, נדרש לקיים שמאות חדשה. העלות של שמאות חדשה נעה בין 600 ₪ ל2,000 ₪. יש לקחת בחשבון שרישום הערת אזהרה בטאבו לבנק החדש תעלה בין 200 ל250 ₪.

אין ספק שבירוקרטיה בכל הליך היא לא פשוטה, אבל במקרה הזה היא תהיה קלה יותר אם למשל לא תחליפו את הבנק שבו מתנהלת המשכנתא שלכם. אך עשו זאת רק אם אתם באמת מקבלים הצעה משתלמת, אחרת, ישתלם לכם לעבור בנק גם אם אתם משלמים עלויות בנוסף לכך, כי לטווח הרחוק תחסכו יותר כסף.
חשוב שתזכרו בכל שנה לבדוק האם משתלם לכם למחזר משכנתא. אפילו תשימו לעצמכם תזכורת על כך, ממש כמו בדיקה שנתית קבועה אצל רופא. לכו תדעו כמה כסף תחסכו.